2020-09-11
9月7日，《住房租賃條例（征求意見稿）》開始向社會公開征求意見。針對住房租賃領域存在的“爆雷”風險、殺“租”盤陷阱、租客安全、哄抬房租、捆綁消費等問題，條例作出哪些規(guī)定？各方人士對條例相關內(nèi)容有何期待與建議？新華社記者就此走訪了監(jiān)管部門、市場主體和行業(yè)專家。
熱點一：防范長租平臺“爆雷”風險
今年8月底，原名巢客的上海寓意長租平臺陸續(xù)在上海、成都、杭州等多地“爆雷”。大量業(yè)主與房東蒙受大額經(jīng)濟損失。據(jù)監(jiān)管部門介紹，部分企業(yè)為高速擴張、搶占市場，往往采用“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營手段。
對此，條例規(guī)定，住房租賃企業(yè)存在“長收短付”“高進低出”等高風險經(jīng)營行為的，房產(chǎn)管理等部門應當將其列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。直轄市、設區(qū)的市級人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。
住房和城鄉(xiāng)建設部相關工作負責人表示，以往很多企業(yè)進入住房租賃市場沒有門檻，幾乎沒有成本投入；同時，住房租賃企業(yè)可以在各地開設分支機構，而地方監(jiān)管的分散不利于掌握其整體情況。條例明確了建立住房租賃企業(yè)登記制度,設置了行業(yè)準入門檻，加強了監(jiān)管。
北京德恒（深圳）律師事務所高級合伙人郭靂律師建議盡快出臺相關實施細則、地方性條例、監(jiān)管措施細則等一系列配套規(guī)定，促進條例落地。
熱點二：打擊“殺‘租’盤”陷阱
“虛假房源和租金貸是黑中介的兩把殺‘租’刀！”上海租客孟小姐被黑中介的虛假房源信息引誘，落入圈套，遭受經(jīng)濟損失。
“對方說租房需要綁定銀行卡，每月自動扣款，要求我下載一款‘會分期’App。”不久前，大學畢業(yè)生小孫在大連租房，被一租房平臺誘騙辦理了租金貸，遭受損失。
針對黑中介、虛假房源、違規(guī)租金貸形成的“殺‘租’盤”陷阱，條例規(guī)定：住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構以及相關從業(yè)人員不得出現(xiàn)發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務等行為。
中國消費者權益保護法學研究會副秘書長陳音江指出，在對虛假房源等違規(guī)行為的管理細節(jié)上還需要進一步明確。“監(jiān)管部門除規(guī)定查驗信息和實地看房，還應規(guī)定，已成交房屋信息應在限定時間內(nèi)完成合同備案，并在限定時間內(nèi)從宣傳展板及網(wǎng)站上撤下，避免不法中介以‘剛成交’當借口。”
自如首席運營官梁占華表示，條例對租金貸規(guī)范監(jiān)管十分必要，此舉將有利于引導行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展，保障房客與業(yè)主的正當利益，也有利于租賃機構自身的安全穩(wěn)健發(fā)展。
郭靂認為，在租房市場中，租客相對比較弱勢，通常難以對企業(yè)主體的違法、違規(guī)行為進行舉證。“建議對相關行為采取舉證責任倒置，發(fā)生爭議時，由住房租賃企業(yè)、經(jīng)紀公司自證清白。”
熱點三：更好保障租客安全
記者發(fā)現(xiàn)，對部分住房租賃企業(yè)工作人員破壞承重墻違規(guī)改造、將地下室等非居住空間出租的投訴屢見不鮮。成都租客徐女士稱，中介在她之前租住的住房里隨意搭建，“二居”變“四居”，安全隱患突出。
另外還有部分租客反映，曾遭房東或中介擅自帶人進入租賃房屋。
對此，條例規(guī)定，出租的住房應符合建筑、消防等方面的標準和要求；出租住房的室內(nèi)裝修應當符合國家有關標準，不得危及承租人的人身健康；未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進入租賃住房。
租客徐女士表示，出于隱私考慮，除非應自己的邀請或要求，租客一般都不希望房東隨意進出租賃房屋，特別是在發(fā)生爭議的情況下，這也是避免矛盾激化的需要。
成都房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)會常務副會長劉翔認為，相關規(guī)定對市場的作用是積極的，不過落實甲醛污染監(jiān)管仍有一定難度。
貝殼研究院高級分析師黃卉認為，條例內(nèi)容有利于倒逼住房租賃企業(yè)進一步核查自身經(jīng)營行為的合規(guī)性，但由于市場主體和租賃房源數(shù)量大、種類多，監(jiān)管如何落實全面覆蓋將是監(jiān)管的難點。建議各城市建立糾紛處理和舉報公示制度，暢通投訴舉報渠道，對公眾反饋的問題積極進行問詢、約談、整治。
熱點四：治理哄抬租金、捆綁銷售，敦促企業(yè)誠信經(jīng)營
今年初，部分長租公寓平臺疫情期間在一些城市突然普漲房租的情況受到輿論關注。另外，長期以來不少租客對通過租賃平臺租房時捆綁簽訂服務合同，但“服務費不少交，服務卻找不到”的情況普遍不滿。
北京一名知名房產(chǎn)中介公司管理人員還透露，部分大型房產(chǎn)中介公司通過自身市場優(yōu)勢壟斷區(qū)域房源，操縱房租從中牟利已成行業(yè)“潛規(guī)則”。
條例規(guī)定，住房租賃企業(yè)等市場主體在從事住房租賃有關經(jīng)營活動時，應當遵守《中華人民共和國反壟斷法》《中華人民共和國反不正當競爭法》等的有關規(guī)定，禁止哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場秩序的行為；房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及其從業(yè)人員不得有“賺取租金差價”的行為。
中國消費者協(xié)會專家委員會專家邱寶昌指出，條例對囤積居奇、操控房租等行為進行有效調(diào)控，有利于進一步規(guī)范市場，是此次征求意見的一個亮點。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，條例規(guī)定企業(yè)不能既收“中介費”又當“二房東”，但當前市場上，租賃企業(yè)和中介企業(yè)往往通過資本運作結合在一起，條例應對此現(xiàn)實有所考慮。此外，一些企業(yè)將“中介費”更名為“服務費”重復收取的情況也值得注意。
梁占華表示，多項舉措支持長租行業(yè)發(fā)展，是國家“租購并舉”方針的落地和深化。自如今后將繼續(xù)在合規(guī)經(jīng)營、信用建設與信用應用等方面積極與相關部門對接，助推行業(yè)發(fā)展。
住房和城鄉(xiāng)建設部相關工作負責人表示，條例加大了對群眾權益的保護，將發(fā)布虛假房源信息、克扣或延遲返還租金押金等列入禁止行為中，對大企業(yè)哄抬租金等行為加強了打擊力度，此外，在法律責任方面加大了違法懲處力度，明晰了相關的違法情節(jié)。住房租賃市場是一個新生的市場，發(fā)展時間還不長，經(jīng)營模式仍在不斷探索之中，隨著監(jiān)管逐步到位，市場將得到規(guī)范。