2020-10-12
各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省人民政府各部門、各直屬機構，各大企業，各高等院校：
《關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施方案》已經省委全面深化改革委員會第十二次會議審議通過，現印發給你們，請認真貫徹執行。
福建省人民政府辦公廳
2020年9月21日
（此件主動公開）
關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的實施方案
為貫徹落實《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》（國辦發〔2019〕34號），進一步健全完善全省土地二級市場，加強全方位推動高質量發展超越的用地保障，結合我省實際，制定本實施方案。
一、總體要求
以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，認真落實“放管服”改革總體要求，充分發揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發揮政府作用，按照“把握正確方向、規范市場運行、維護合法權益、提高服務效能”原則，以建立城鄉統一的建設用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產統一登記為基礎，與國土空間規劃及相關產業規劃相銜接，著力完善交易規則、創新運行模式、健全服務監管，力爭到2022年底前，建立產權明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監管有效的土地二級市場，基本形成一、二級市場協調發展、規范有序、資源利用集約高效的現代土地市場體系。
二、適用范圍
土地二級市場交易對象是國有建設用地使用權（以下簡稱建設用地使用權），重點針對土地交易及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及房地產交易的，應遵守房地產管理相關法律法規規定。
已依法入市的農村集體經營性建設用地使用權轉讓、出租、抵押，可參照本實施方案執行。
三、主要任務
（一）完善交易規則，健全市場機制
1.明確建設用地使用權轉讓形式。將各類導致建設用地使用權轉移的行為都視為建設用地使用權轉讓，包括買賣、交換、贈與、出資及司法處置、資產處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設用地使用權轉移。建設用地使用權轉移的，地上建筑物、其他附屬物所有權應一并轉移。涉及房地產轉讓的，按照房地產轉讓相關法律法規規定，辦理房地產轉讓相關手續。
責任單位：各市、縣（區）人民政府，平潭綜合實驗區管委會，省自然資源廳、司法廳、住建廳，省法院。以下均需各地落實，不再重復列出
2.明晰不同權能建設用地使用權轉讓條件。擬轉讓的建設用地使用權，應取得不動產權（土地使用權）證。以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經市、縣（區）人民政府依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可保留劃撥，按照轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合土地利用總體規劃或國土空間規劃的前提下，按照規定辦理劃撥用地補辦出讓用地手續，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款，簽訂國有建設用地使用權出讓合同（以下簡稱出讓合同）。以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，應符合原出讓合同、監管協議約定的轉讓條件。以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。以授權經營方式取得的建設用地使用權在使用年期內可依法在集團公司直屬企業、控股企業、參股企業之間轉讓，但向集團公司以外的單位或個人轉讓時，應經依法批準，并補繳土地出讓價款。
責任單位：省自然資源廳、財政廳、國資委、機關管理局，福建省稅務局、廈門市稅務局
3.完善土地分割、合并轉讓政策。建設用地使用權分割、合并應符合原出讓合同或國有建設用地劃撥決定書（以下簡稱劃撥決定書）相關約定和相關法律法規、政策規定。分割、合并后的地塊應具備獨立分宗條件，屬于權屬界限封閉的獨立權屬地塊，具有明確權利界限。涉及公共配套設施建設和使用的，轉讓雙方應在合同中明確有關權利義務。分割轉讓的，由市、縣（區）自然資源部門根據原出讓合同或劃撥決定書，重新出具分割后的規劃條件。擬分割宗地存在多個權利主體的，應取得相關權利人書面同意。
責任單位：省自然資源廳、住建廳
4.規范劃撥建設用地使用權出租管理。以劃撥方式取得的建設用地使用權出租的，應滿足劃撥決定書規定的出租條件，并按照有關規定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。實行劃撥建設用地使用權出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關收益的，不再另行辦理劃撥建設用地使用權出租的批準手續。各市、縣（區）人民政府應制定土地收益金標準及征收的具體辦法。
責任單位：省自然資源廳、財政廳、住建廳、機關管理局，福建省稅務局、廈門市稅務局
5.明確不同權能建設用地使用權抵押條件。以劃撥方式取得的建設用地使用權可依法依規設定抵押權，劃撥土地抵押權實現時應優先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資、入股或租賃等方式取得的建設用地使用權可設定抵押權，但不得違反相關法律法規規定和出讓合同、租賃合同等相關約定。
責任單位：省自然資源廳、財政廳、金融監管局、機關管理局，人行福州中心支行、福建銀保監局、廈門銀保監局
6.放寬對抵押權人和抵押物的限制。自然人、企業均可作為抵押權人，依法申請以建設用地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權辦理不動產抵押相關手續，涉及企業間債權債務合同的須符合相關法律法規規定。允許營利性的養老、教育、醫療等社會領域企業以有償取得的建設用地使用權、設施等財產依法進行抵押融資。各市、縣（區）要進一步完善抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定的配套措施，可采取告知承諾制，確保土地用途不改變、利益相關人權益不受損。探索建立建設用地使用權抵押風險提示機制和抵押資金監管機制，防控市場風險。
責任單位：省自然資源廳、教育廳、民政廳、住建廳、衛健委、市場監管局、金融監管局，人行福州中心支行、福建銀保監局、廈門銀保監局
（二）創新運行模式，規范市場秩序
1.優化交易平臺。各市、縣（區）要充分運用全國土地二級市場交易服務平臺，完善電子競價交易系統，提供土地二級市場交易場所，方便辦理土地二級市場的交易信息發布、交易合同簽訂、權屬登記、政策咨詢等交易事務。已搭建土地二級市場交易服務平臺的，要與全國土地二級市場交易服務平臺做好銜接，實現數據互通共享。
責任單位：省自然資源廳、市場監管局，福建省稅務局、廈門市稅務局
2.規范交易流程。各市、縣（區）要明確建設用地使用權轉讓、出租、抵押的條件、程序等各項規定。建立完善“信息發布—達成意向—簽訂合同—交易監管”的交易流程，交易雙方可通過土地二級市場交易服務平臺等渠道發布和獲取市場信息。交易雙方可自行協商交易，也可委托土地二級市場交易服務平臺公開交易；達成交易后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣（區）人民政府可行使優先購買權。各市、縣（區）要加強事中事后監管，對違反相關法律法規規定或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規定的，不予辦理相關手續。達成交易后，新受讓人應按照原出讓合同約定，繼續履行相關責任義務，涉及設定不動產權利限制或提示事項等信息的，可在不動產權證附記欄予以記載。
責任單位：省自然資源廳、財政廳、國資委、機關管理局
3.加強信息互通共享。加強涉地司法處置工作銜接，建立法院、自然資源部門、稅務部門協調處置機制。涉及建設用地使用權轉移的案件，法院應及時與自然資源部門共享信息；法院辦理案件，確需查詢所涉不動產權利狀況、原出讓合同約定的權利義務情況的，自然資源部門應予提供。對劃撥用地處置的，應核實劃撥轉為出讓需補繳的土地出讓價款。建立健全執行聯動機制，司法機關依法處置的土地可進入土地二級市場交易服務平臺交易。加強涉地資產處置工作銜接，政府部門、事業單位處置國有資產時涉及劃撥建設用地使用權轉移的，應征求自然資源部門意見，并將宗地有關情況如實告知當事人。自然資源、住房城鄉建設、稅務、市場監管等部門應加強對涉地股權轉讓的聯合監管。加強建設用地使用權與房地產交易管理銜接，建設用地使用權轉讓、出租、抵押涉及房地產轉讓、出租、抵押的，住房城鄉建設、自然資源部門應加強信息共享。
責任單位：省自然資源廳、住建廳、國資委、市場監管局、機關管理局，省法院，福建省稅務局、廈門市稅務局
（三）健全服務體系，加強監測監管
1.提供便捷高效政務服務。各市、縣（區）要全面實施不動產登記、交易和繳稅“一體化服務”，匯集交易、登記、稅務、金融等相關部門，優化辦事流程，加強隊伍建設，提升服務水平，建立集成統一的“一窗受理、一網通辦、一站辦結”平臺，推動不動產登記、申報納稅等網上受理審核，杜絕“進多站、跑多網”。推動信息共享集成，不動產登記機構可通過共享獲取的，不再要求重復提供。大力推進“互聯網+政務服務”，通過網上“一窗受理”平臺、手機APP等，推進網上便捷辦理，逐步實現全城通辦、異地可辦。
責任單位：省自然資源廳、金融監管局，人行福州中心支行、福建省稅務局、廈門市稅務局、福建銀保監局、廈門銀保監局
2.培育和規范中介組織。發揮社會中介組織在土地二級市場交易活動中的橋梁作用，為交易雙方提供交易價格評估咨詢、經紀、推介、金融、公證、委托代理等服務。各市、縣（區）要加強對中介組織、中介人員的監管，引導中介組織誠信經營和中介人員誠信從業，防止中介組織通過散布虛假信息等行為擾亂土地二級市場。
責任單位：省住建廳、自然資源廳、司法廳、市場監管局
3.加強市場監測監管和調控。健全土地二級市場動態監測監管制度，完善監測監管信息系統。嚴格落實公示地價體系，實現城鄉基準地價和城鎮標定地價全覆蓋，定期更新和發布基準地價或標定地價，逐步形成與市場價格掛鉤的動態調整機制，原則上基準地價每兩年調整公布一次、標定地價每年度調整更新；完善土地二級市場的價格形成、監測、指導、監督機制，防止交易價格異常波動。土地轉讓涉及房地產開發的相關資金來源應符合房地產開發企業購地和融資的相關規定。強化土地一、二級市場聯動，加強土地投放總量、結構、時序等銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調控，維護土地市場平穩運行。
責任單位：省自然資源廳、住建廳、市場監管局、金融監管局，人行福州中心支行、福建省稅務局、廈門市稅務局、福建銀保監局、廈門銀保監局
4.完善土地市場信用體系。土地轉讓后，出讓合同所載明的權利義務隨之轉移，受讓人應依法履約。要加強對交易各方的信用監管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監管為補充、以信用監管為基礎的新型監管機制。各市、縣（區）要結合本地區實際，制定土地市場信用評價規則和約束措施，建立健全信用承諾制度，將劃撥建設用地使用權出租收益年度申報情況，養老、教育、醫療等領域抵押權實現后保障原有經營活動持續穩定實行告知承諾制的當事人履約情況，以及中介機構誠信經營、中介人員誠信從業情況等記入信用記錄，將失信責任主體納入“信用中國（福建）”等公共信用信息平臺，給予相應的失信懲戒。
責任單位：省自然資源廳、教育廳、民政廳、財政廳、住建廳、衛健委、市場監管局
四、保障措施
（一）加強組織領導。各市、縣（區）人民政府要充分認識完善土地二級市場的重要意義，落實主體責任，建立自然資源、法院、教育、民政、司法、財政、住房城鄉建設、衛生健康、國有資產監管、市場監管、稅務、金融等部門聯動機制，明確分工，做好組織、人員、經費保障，有序推進土地二級市場建設。
（二）完善政策措施。各市、縣（區）要準確把握目標任務，可結合本地區實際研究制定具體貫徹落實舉措，梳理交易流程，規范平臺運行，強化監督管理，確保各項工作要求和措施落實到位；可在各地權限內探索城鎮土地使用稅差別化政策，激發市場主體主動性，促進土地節約集約利用。
（三）注重宣傳引導。加大土地二級市場相關政策宣傳力度，及時總結推廣典型經驗和創新做法，擴大土地二級市場的影響力、吸引力，調動市場主體參與積極性。合理引導市場預期，及時回應公眾關切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規范、節約集約用地的意識，切實提高資源利用效率。
（四）嚴格監督問責。規范權力運行，對違反土地二級市場交易相關規定的市、縣（區）人民政府及有關部門、單位及責任人員，依法嚴肅追究責任，堅決打擊各種腐敗行為。