2019-07-05
各區住房保障房屋管理局，各街道（鎮政府），各物業服務企業：
為了推進物業服務行業信用體系建設，強化信用激勵與約束，規范物業服務企業經營行為，構建守法履約的市場環境， 促進行業健康有序發展，根據國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等相關規定，結合本市實際，制定了《上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法》。現印發給你們，請認真按照執行。
上海市房屋管理局
2019 年5 月15 日
上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法
第一條 （目的和依據）
為了推進物業服務行業信用體系建設，強化信用激勵與約束，規范物業服務企業經營行為，構建守法履約的市場環境，促進行業健康有序發展，根據國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理規定》等相關規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 (適用范圍)
本市行政區域內對物業服務企業實施物業服務活動的監督管理，及其信用信息的采集、共享、發布和使用等活動，適用本辦法。
本辦法所稱物業服務企業，是指在本市依法設立并領取營業執照從事物業服務活動的企業，包括外埠物業服務企業在上海注冊的分公司。
本辦法所稱項目經理，是指由物業服務企業委派，在項目中按照物業服務合同的約定組織實施物業管理活動，并保障物業服務質量符合約定標準的責任人。
本辦法所稱信用信息，是指物業服務企業和項目經理在物業服務活動中形成的能夠用以識別、分析、判斷其守法履約狀況的客觀數據和資料，主要包括基本信息、業績信息和失信信息。
第三條 （信用激勵懲戒制度）
本市建立全市統一的物業管理監管與服務信息平臺，完善物業服務企業及項目經理信用檔案庫，建立信用激勵與懲戒機制， 推動形成優勝劣汰、失信失業的市場環境，促進物業服務企業及項目經理依法履約、守信經營。
第四條 （管理部門）
市房屋行政管理部門是本市物業服務行業信用管理的行政主管部門，負責物業服務企業及項目經理的信用信息管理工作， 對其實施動態監督管理。
區房屋行政管理部門接受市房屋行政管理部門的指導和監督，負責對本轄區內的物業服務企業及項目經理的物業服務活動實施監督管理，并將其信用信息及時錄入物業服務企業及項目經理信用檔案庫。
街鎮房屋管理事務機構接受區房屋行政管理部門的指導和監督，負責對本轄區內的物業服務企業及項目經理的物業服務活動實施監督管理，并配合區房屋行政管理部門開展調查取證等工作。
第五條 （管理原則）
信用信息管理應當遵循客觀、公正、統一和審慎的原則，確保信息安全，不得侵犯國家秘密、商業秘密、個人隱私。
第六條 （信用信息聯動共享）
市、區房屋行政管理部門應當與發展改革、市場監督管理、財政、稅務、金融、建設、規劃、交通、公安、城管執法、應急管理等相關行政管理部門實現信用信息的互通、共享，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強行業誠信管理。
第七條 （強化行業自律）
上海市物業管理行業協會（以下簡稱市物協）負責本市行業的服務和自律管理工作，制定和組織實施行業誠信承諾自律性規范，組織開展行業信用信息等業務的培訓工作。
第八條 （信用信息采集）
信用信息的采集是指對物業服務企業及項目經理的信用信息進行收集、記錄、分類和儲存，形成反映其經營、執業情況的信用檔案的活動。
信用信息采集渠道，包括市、區房屋行政管理部門及相關行政主管部門提供和物業服務企業及項目經理自行申報。
信用信息的采集應當堅持客觀、準確、公正、及時原則。
第九條 （信用信息內容）
信用信息主要包括基本信息、業績信息和失信信息。
（一）基本信息。物業服務企業名稱、社會統一信用代碼、物業管理規模、雇用員工情況及其他有關企業的基本信息；項目經理姓名、身份證明、所管項目及其他有關項目經理的基本信息。
（二）業績信息。物業服務企業或者企業法定代表人、主要負責人、項目經理、其他從業人員在從事物業服務活動中受到的省部級以上的獎勵、表彰及認定情況的信息；本市政府或者市相關行政管理部門、行業協會關于物業管理方面的獎勵、表彰及認定情況的信息。
（三）失信信息。物業服務企業或者項目經理在從事物業服務活動中，因違反本市物業服務企業和項目經理失信行為記分規則而被失信行為記分的信息。
第十條 （基本信息的采集）
基本信息由物業服務企業自行申報，已向上海市人民政府一網通辦平臺申報的信息，無需重復申報。
物業服務企業應當在企業名稱、統一社會信用代碼、注冊地址、物業管理項目數量、項目類型、項目建筑面積、企業法定代表人及其手機號、總經理姓名及其手機號等基本信息發生變更后的10 個工作日內，通過本市物業管理監管與服務信息平臺向企業注冊地的區房屋行政管理部門申報。
第十一條 （業績信息的采集）
業績信息由市物協通過本市物業管理監管與服務信息平臺向市房屋行政管理部門集中統一提供。
第十二條 （失信信息的采集）
失信信息由物業服務企業及項目經理失信行為發生地的區房屋行政管理部門負責采集。
區房屋行政管理部門在錄入失信信息的同時，應當向本市物業管理監管與服務信息平臺報送生效的法律文書及相關查證材料。
第十三條 （信用信息的確認）
市、區房屋行政管理部門和市物協對信用信息的確認，應當以已具備法律效力的文書或者其他有效證明文件為依據。
第十四條 （信用信息的公示與查詢）
物業服務企業及項目經理的信用信息通過市房屋行政管理部門官方網站及其他方式向社會公示。
物業服務企業負責人及項目經理應當及時查詢失信信息記分情況，并予以改進。
第十五條 （失信信息記分制度）
本市實行物業服務企業及項目經理失信信息記分制度。
物業服務企業及項目經理的信用評定基本分為0 分，實行失信信息加分制。失信信息記分有效期限為1 年，即從記錄之日起， 每條失信信息在有效期內于本市物業管理監管與服務信息平臺上予以顯示。記分有效期滿，原分值記錄仍作為歷史數據保存在物業服務企業及項目經理信用檔案庫中。
市房屋行政主管部門依據法律法規相關規定并結合本市實際情況，制定本市物業服務企業和項目經理失信行為記分規則， 并適時調整補充。
第十六條 （失信記分程序規定）
街鎮房屋管理事務機構在日常檢查工作中，應當配合區房屋行政管理部門進行調查取證，并作出預記分建議提交區房屋行政管理部門，區房屋行政管理部門按照本市物業服務企業和項目經理失信行為記分規則予以記分，并錄入本市物業管理監管與服務信息平臺。
市房屋行政管理部門在日常工作中，向區房屋行政管理部門提出失信記分工作要求，區房屋行政管理部門應當核實情況、調查取證，并按照本市物業服務企業和項目經理失信行為記分規則予以記分，并錄入本市物業管理監管與服務信息平臺。
第十七條 （守信主體的激勵措施）
物業服務企業或者項目經理在一個自然年度內沒有失信信息記錄且業績優良的，給予以下激勵措施：
（一）在日常監管中，對于符合一定條件的守信主體，優化行政檢查頻次；法律、法規、規章未明確規定為實地審查或者實質性審查的，可以適用書面審查；
（二）在各類評定表彰、評比競賽中，予以優先推薦；
（三）在辦理行政業務中，根據實際情況給予優先辦理、簡化程序等便利服務措施；
（四）推薦進入本市各區臨時物業服務企業預選庫；
（五）在市房屋行政管理部門官方網站及其他相關網站予以推薦性公示；
（六）法律、法規、規章規定的其他激勵措施。
第十八條 （對失信企業的懲戒措施）
依據失信信息記分結果，市、區房屋行政管理部門對物業服務企業給予以下懲戒措施，并予以公示：
（一）企業記分累計達到9 分時，由企業注冊地區房屋行政管理部門對其提出書面警示，責令限期改正。
（二）企業記分累計達到15 分時，企業注冊地區房屋行政管理部門約談其法定代表人或者主要負責人，予以行政告誡；在日常監管中，將其列為重點監管對象,增加監管頻次,加強現場檢查。
（三）企業記分累計達到18 分時，市房屋行政管理部門約談其法定代表人或者主要負責人，予以行政告誡；在日常監管中， 將其列為重點監管對象,增加監管頻次,加強現場檢查；要求其法定代表人或者主要負責人限期接受市房屋行政管理部門或其委托市物協組織的信用合規培訓并通過考試，督促其提升守法意識、職業操守和執業能力。
第十九條 （對失信項目經理的懲戒措施）
依據失信信息記分結果，市、區房屋行政管理部門對項目經理給予以下懲戒措施，并予以公示：
（一）項目經理記分累計達到9 分時，由項目所在地區房屋行政主管部門對該項目經理提出書面警告，責令限期改正，同時書面告知其所屬企業。
（二）項目經理記分累計達到15 分時，由項目所在地區房屋行政管理部門和街道辦事處（鎮人民政府）約談該項目經理， 予以行政告誡，同時書面告知其所屬企業；在日常監管中，將其列為重點監管對象,增加監管頻次,加強現場檢查。
（三）項目經理記分累計達到18 分時，由項目所在地區房屋行政管理部門約談其所任職企業的法定代表人或主要負責人， 予以行政告誡；在日常監管中，將其列為重點監管對象,增加監管頻次,加強現場檢查；要求該項目經理限期接受市房屋行政管理部門或其委托市物協組織的信用合規培訓并通過考試，督促其提升守法意識、職業操守和執業能力。
第二十條 （對嚴重失信企業的聯合懲戒措施）
對于物業服務企業或者項目經理存在未能履行物業服務合同約定導致自然人身體健康、生命安全受到損害的或嚴重破壞市場公平競爭秩序或者社會正常秩序的等嚴重失信行為，市房屋行政管理部門應當將其報送至上海市公共信用信息服務平臺，同時會同發展改革、市場監管、財政、稅務、金融、公安等相關行政管理部門，依法對相關企業及個人作出相應的聯合懲戒措施。
市房屋行政管理部門對存在嚴重失信行為的外埠物業服務企業，可以書面通報該企業注冊地所在省級房屋行政管理理部門。
第二十一條（行業協會激勵與懲戒措施）
市物協應當加強行業誠信自律機制建設，依據協會章程對守信企業采取重點推薦、提升會員級別等激勵措施；對失信企業采取業內警告、通報批評、降低會員級別、取消會員資格、職業禁止等懲戒措施。
第二十二條 （市局對區房管局的行政監管）
區房屋行政管理部門實施信用信息管理工作，有下列情形之一的，由市房屋行政管理部門督促改正:
（一）沒有法規政策依據實施失信行為記分的；
（二）未依照權限、程序，擅自改變、增刪信用信息結果的；
（三）違反信用信息管理工作程序的；
（四）不履行或怠于履行監督管理職責的；
（五）發現違法違規行為不予查處記分的；
（六）對不屬實的企業基本信息予以確認的；
（七）其他未執行信用信息管理辦法的行為。
市房屋行政管理部門每年應當定期對各區房屋行政管理部門的信用信息管理工作情況進行通報。
第二十三條（失信信息錄入的告知程序）
對物業服務企業及項目經理的失信行為予以記分的，區房屋行政管理部門應當錄入本市物業管理監管與服務信息平臺，同時信息平臺即時短信推送至該企業的法定代表人、主要負責人手機，并應當自錄入失信信息之日起5 個工作日內，書面告知該物業服務企業及項目經理。
第二十四條 （信用信息主體的異議申請）
有下列情形之一的，物業服務企業及項目經理可以在知道或者應當知道之日起10 個工作日內，向區房屋行政管理部門提出書面異議申請及相應證據材料：
（一）被失信記分，程序錯誤的；
（二）被失信記分，適用法規政策錯誤的；
（三）被失信記分，事實認定錯誤的；
（四）失信信息存在其他錯誤的情形。
異議申請受理后，在市、區房屋行政管理部門核查、復查期間，不影響信用信息記錄的效力。
第二十五條（失信信息異議的核查、審查程序）
區房屋行政管理部門應當在受理失信信息異議申請之日起15 個工作日內完成核查，并將異議核查結果書面告知申請人。
市房屋行政管理部門對區房屋行政管理部門的核查過程與結果進行指導與監督。
區房屋行政管理部門核查后認為異議不成立的，異議申請人可以自收到其出具告知書的10 個工作日內向市房屋行政管理部門申請異議復查。市房屋行政管理部門應當自受理異議復查申請之日起的10 個工作日內完成復查，復查結果由市房屋行政管理部門書面告知申請人，其中經復查異議申請成立的，由市房屋行政管理部門指令區房屋行政管理部門及時變更錄入本市物業管理監管與服務信息平臺。
第二十六條 （施行日期）
本辦法自 2019 年7 月1 日起施行，有效期至2024 年6 月30 日。原《關于印發<上海市物業服務企業和項目經理信用信息管理辦法>的通知》（滬房管規范物.2015.3 號）同時廢止。
附件：
１、上海市物業服務企業基本信息變更申報表
２、上海市物業服務企業失信信息記分告知單
上海市物業服務項目經理失信信息記分告知單
３、上海市物業服務企業失信信息異議申請表
上海市物業服務項目經理失信信息異議申請表
４、上海市物業服務企業失信信息異議申請受理單
上海市物業服務項目經理失信信息異議申請受理單
５、上海市物業服務企業失信信息異議變更申請修改單
上海市物業服務項目經理失信信息異議變更申請修改單
６、告知單