2018-06-19
《無錫市物業(yè)服務企業(yè)信用檔案與評價管理辦法（試行）》
第一章 總 則
第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營活動及項目經(jīng)理從業(yè)行為，構(gòu)建以信用為核心的市場監(jiān)管體制，促進物業(yè)服務行業(yè)健康有序發(fā)展，依據(jù)住建部辦公廳《住房城鄉(xiāng)建設部辦公室關(guān)于印發(fā)失信被執(zhí)行人信用監(jiān)督、警示和懲戒機制建設分工方案的通知》（建辦廳[2017]32號）、江蘇省住建廳《關(guān)于推進江蘇省物業(yè)服務行業(yè)信用信息管理系統(tǒng)建設的通知》(蘇建房管[2015]548號)，以及《江蘇省物業(yè)管理條例》、《無錫市物業(yè)管理條例》等相關(guān)法律規(guī)定要求，結(jié)合無錫市實際情況，制定本辦法。
第二條 江蘇省無錫市市區(qū)行政范圍內(nèi)從事物業(yè)服務活動的企業(yè)進行信用等級評價，對企業(yè)項目經(jīng)理進行信用評分，實行信用管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)服務企業(yè)，是指依法設立、具有獨立法人資格、營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中含有物業(yè)管理或物業(yè)服務，并按照物業(yè)服務合同約定，從事對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動的企業(yè)，包括外省市進入無錫市從事物業(yè)服務的企業(yè)。
本辦法所稱項目經(jīng)理，是指由物業(yè)服務企業(yè)委派，實際擔任物業(yè)項目管理服務的負責人。
第三條 本辦法所稱信用檔案信息，是指物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理在物業(yè)管理服務相關(guān)活動中形成的能夠用以評價其信用情況的信息。
本辦法所稱信用評價是物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)本辦法規(guī)定，對物業(yè)服務企業(yè)從事物業(yè)管理活動中形成的信用信息進行采集、記分、評價，確定其信用等級的活動。
第四條 無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局（以下簡稱“市住建局”）是無錫市物業(yè)服務企業(yè)信用檔案與評價管理的主管部門。
市住建局所屬的無錫市物業(yè)管理中心（以下簡稱“市物管中心”）承擔無錫市物業(yè)服務企業(yè)信用檔案與評價、項目經(jīng)理信用評分的具體指導和管理工作，負責物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息系統(tǒng)平臺的建立、運行、維護和管理。
各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負責本轄區(qū)物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用監(jiān)管、信用信息的征集、記分檔案管理，并將結(jié)果計入信用信息系統(tǒng)平臺，加強與相關(guān)單位的聯(lián)系，實現(xiàn)信用信息互通和共享。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)《無錫市物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定落實屬地化管理，協(xié)助區(qū)物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理的信用信息采集工作。
第五條 信用信息的征集，應當堅持客觀、準確、公正、及時的原則；信用信息的評價，應當遵循客觀、公正、統(tǒng)一和審慎的原則。
第二章 信用信息征集
第六條 物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用信息的征集是指通過采集、甄別、分類、記錄、儲存等方式，形成客觀反映物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理相關(guān)信息的活動。
第七條 物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理的信用信息，主要包括基礎信用信息、良好信用信息和不良信用信息，具體內(nèi)容在市物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)平臺中設置。
?。ㄒ唬┗A信用信息
1.物業(yè)服務企業(yè)注冊信息：企業(yè)名稱、統(tǒng)一社會信用代碼、住所、企業(yè)法人代表、聯(lián)系方式（通訊地址、郵編、聯(lián)系電話、聯(lián)系人、電子郵箱）等。
2.物業(yè)服務企業(yè)人員信息：主要包括企業(yè)中級及以上職稱的人員信息。
3.項目經(jīng)理姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、從業(yè)年限、專業(yè)技能證書、職稱、學歷及繼續(xù)培訓等其他情況。
4.物業(yè)管理項目信息：物業(yè)項目名稱（以地名委員會命名為準）、地址、類型、總建筑面積、配套設施等信息，還包括委托方名稱、項目委托期限、項目經(jīng)理姓名等。
?。ǘ┝己眯庞眯畔?/p>
物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理誠信經(jīng)營，積極提升服務水平，獲得各級政府部門的表彰及取得的成果等信息。主要包括：
1.無錫市各級黨委、政府的表彰；
2.各級物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會的表彰；
3.企業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)新、創(chuàng)優(yōu)等；
4.市物管中心聘請第三方做出的年度滿意度測評成績?yōu)閮?yōu)秀的；
5.在各級政府部門確定的重點工作、重要創(chuàng)建工作中積極配合落實；
6.作為正面典型在市級及以上官方新聞媒體宣傳報導的；
7.其他能作為良好信用依據(jù)并被物業(yè)管理行政主管部門認可的信息。
（三）不良信用信息
物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理不良信息主要包括下列內(nèi)容：
1.已生效的人民法院判決書、裁定書或仲裁機構(gòu)裁決書確認物業(yè)服務企業(yè)或項目經(jīng)理在從事物業(yè)管理活動中因違法、違規(guī)或違約而承擔責任的；
2.物業(yè)管理行政主管部門通過開展日常監(jiān)督檢查、“雙隨機”檢查、各類執(zhí)法檢查及督查活動發(fā)現(xiàn)的違規(guī)、違法行為；
3、各級物業(yè)管理行政主管部門或相關(guān)部門的行政處罰決定書等；
4.各級物業(yè)管理行政主管部門或其他職能監(jiān)管部門的行政執(zhí)法檢查發(fā)出的書面通報、整改通知文書；行業(yè)協(xié)會發(fā)出的行業(yè)內(nèi)通報；
5.媒體通報、批評中與物業(yè)管理有關(guān)的不良行為，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門查證屬實，且在規(guī)定期限內(nèi)未妥善處理的；
6.社會公眾投訴中與物業(yè)管理有關(guān)的不良行為，且經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門查證屬實，且在規(guī)定期限內(nèi)未妥善處理的；
7.市物管中心聘請第三方做出的滿意度測評成績?yōu)椴患案竦模?/p>
8.本辦法規(guī)定的其它情形。
第八條 基礎信用信息的征集實行物業(yè)服務企業(yè)自行申報,向信用信息系統(tǒng)平臺填報，由企業(yè)注冊住所所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門負責核實；外來企業(yè)在錫設立分支機構(gòu)的,由分支機構(gòu)注冊住所所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門負責核實；外來企業(yè)在錫設立多個分支機構(gòu)或不設立分支機構(gòu)的，由市住建局指定一個區(qū)物業(yè)行政主管部門負責核實。
基礎信用信息發(fā)生變更的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時向轄區(qū)物業(yè)行政主管部門申報變更,區(qū)物業(yè)行政主管部門在10日內(nèi)完成審核并完成更新。
第九條 市、區(qū)物業(yè)行政主管部門應將企業(yè)符合本辦法規(guī)定的良好信用信息及不良信用信息記入系統(tǒng)平臺，企業(yè)可通過系統(tǒng)平臺查詢。
無錫市物業(yè)服務企業(yè)在外地設立分支機構(gòu)（子公司）的或外來物業(yè)服務企業(yè)，在其它地市所產(chǎn)生的良好信用信息或不良信用信息不記入其的信用信息。以下情形除外：
?。ㄒ唬┳〗ú炕蚪K省住建廳下發(fā)的行政處罰決定書的；
（二）住建部或江蘇省住建廳通報表彰或批評的；
?。ㄈ┲袊飿I(yè)管理協(xié)會或江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會通報表彰或批評的；
第十條 人民法院、人社、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、公安、消防、工商、物價、城管、安全生產(chǎn)等相關(guān)部門以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會可向各級物業(yè)管理行政主管部門提供物業(yè)服務企業(yè)的不良信用信息。各級物業(yè)管理行政主管部門應及時推送到市級物業(yè)服務企業(yè)信用信息系統(tǒng)平臺，采取適當?shù)穆?lián)合懲戒措施，對失信物業(yè)服務企業(yè)予以約束和限制。
第十一條 各級物業(yè)管理行政主管部門記錄物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理不良信用信息的，應當通過書面通知告知相關(guān)物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理（及其所在的物業(yè)服務企業(yè)）。物業(yè)服務企業(yè)對不良信用信息記錄有異議的，可在收到通知后10日內(nèi)向作出記入不良信用信息的物業(yè)管理行政主管部門提出書面異議申請，并提供相應證據(jù)；逾期視為無異議。
區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門應當于收到書面異議申請之日起15日內(nèi)完成核查，經(jīng)核查確屬失誤的，應當及時更正；若確屬無誤的，維持原結(jié)果，核查結(jié)果應當反饋到申請企業(yè)。
區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門認為異議不成立的，異議申請人可在收到區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門出具告知書的10日內(nèi)向市物管中心申請復核，并提供相應證據(jù)；逾期視為無異議。
市物管中心收到復核申請之日起15日內(nèi)完成審查。審查結(jié)果由市物管中心告知申請人并反饋區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門，其中異議復核申請審查屬實的，由市物管中心進行變更。
第十二條 信用信息經(jīng)征集按規(guī)定記入系統(tǒng)平臺后，任何單位和個人未經(jīng)規(guī)定程序，不得擅自修改、增減、刪除。
第三章 信用等級評價
第十三條 無錫市物業(yè)服務企業(yè)實行信用等級評價制度。
信用等級是對物業(yè)服務企業(yè)日常監(jiān)督管理，開展經(jīng)營管理等業(yè)務的重要參考依據(jù)。
第十四條 物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用評分實行動態(tài)管理，定期評分。物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定實行分級實施，定期評級。
?。ㄒ唬┒ㄆ谠u分。物業(yè)服務企業(yè)應當及時采集錄入企業(yè)及項目經(jīng)理基礎信用信息和良好信用信息。各級物業(yè)管理行政主管部門及時做好基礎信用信息、良好信用信息和不良信用信息的核實及確認工作，實行動態(tài)管理。市物業(yè)管理中心根據(jù)信用信息平臺收集的信息定期評分，于每年7月份公布半年度階段評分情況。
（二）定期評級。物業(yè)服務企業(yè)應當在每年12月底前申報信用等級評定，各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應當及時處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務企業(yè)的申請并通過平臺上報。市物管中心在審核無錫市物業(yè)服務企業(yè)信用等級的申報后，于次年1月份完成物業(yè)服務企業(yè)信用等級評定，并通過無錫市住房和城鄉(xiāng)建設局網(wǎng)站公示，公示期為7日。
在公示期內(nèi)，對企業(yè)信用等級有異議的，市物管中心組織有關(guān)部門進行查證核實，并根據(jù)確認后的事實重新評定等級；公示期滿如無異議的，正式發(fā)布年度信用等級。
第十五條 物業(yè)服務企業(yè)和項目經(jīng)理信用評分采取信用分值綜合評分制，信用基準初值為100分，實行加減分制，物業(yè)服務企業(yè)按照年度評定信用等級。信用分值＝信用基準初值+基礎信用信息分值+良好信用信息分值-不良信用信息分值。評分周期為12個月，從每年的1月1日起至12月31日止，評分周期屆滿，次年重新評分。
具體加減分條款詳見附件《無錫市物業(yè)服務企業(yè)信用信息評價標準》、《無錫市物業(yè)服務項目經(jīng)理信用信息記分標準》。
市住建局根據(jù)動態(tài)監(jiān)管成效和結(jié)果分析，可定期對上述兩個標準進行適時調(diào)整并發(fā)布。
第十六條 信用信息的加減分計算周期，原則上按照信息的有效時限同步計算，從發(fā)文年份開始計算，具體到年；沒有有效時限的，原則上當年有效，計算周期為一年。
涉及到重大不良行為的，依據(jù)信用評價及記分標準中的具體條款予以確定時效，具體條款未說明的可視企業(yè)整改情況來確定計算周期。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)聘用的項目經(jīng)理所產(chǎn)生的信用信息記分，同時記入物業(yè)服務企業(yè)信用信息評分中。《無錫市物業(yè)服務企業(yè)信用信息評價標準》和《無錫市物業(yè)服務項目經(jīng)理信用信息評價標準》中有規(guī)定的，按規(guī)定記分；無規(guī)定的，將按照1/10比例記分并記載入受聘的物業(yè)服務企業(yè)信用信息。
第十八條 同一良好信用信息以最高榮譽為準，不再重復記分。
同一不良行為涉及多項減分內(nèi)容的，以減分最多的一項予以記分。
同一不良行為在整改期內(nèi)不再重復記分。
同一不良行為在整改期到期后仍未整改的，采取累進減分的方式進行記分。
第十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當在服務項目的顯著位置公示企業(yè)信用評價等級。
第二十條 物業(yè)服務企業(yè)信用等級按照信用評分分值由高至低劃分為四個等級，分別采用A、B、C、D級標示：
?。ㄒ唬┬庞迷u價總分值在110分以上的，信用等級為A級，為誠信優(yōu)良的物業(yè)服務企業(yè)；
?。ǘ┬庞迷u價總分值在80分至110分（含）的，信用等級為B級，為誠信較好的物業(yè)服務企業(yè)；
（三）信用評價總分值在60分至80分（含）的，信用等級為C級，為誠信較差的物業(yè)服務企業(yè)；
?。ㄋ模┬庞迷u價總分值在60分以下的，信用等級為D級，為嚴重失信的物業(yè)服務企業(yè)；
（五）涉及重大違規(guī)違法行為的，信用等級直接評定為D級。
列為D級的物業(yè)服務企業(yè)，在6個月內(nèi)仍未出作整改的，將上報列入無錫市企業(yè)“黑名單”。
未參加信用評價的，信用等級標識為C級（缺失）。
未承接物業(yè)服務項目的，信用等級后標示（無項目）。已參與信用等級評價的物業(yè)服務企業(yè)無在管項目后，信用等級在B級及以上的，保持一年，第二年仍無在管項目的，評定自動調(diào)整為B級（無項目）；信用等級在B級以下的，保持原有評級并標示（無項目）。
第二十一條 項目經(jīng)理信用評分總分值在60分以下的，列為嚴重失信的項目經(jīng)理。
涉及重大違規(guī)違法行為的，直接列為嚴重失信的項目經(jīng)理。
第四章 信用分級管理
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)信用等級評價結(jié)果作為物業(yè)管理示范項目考評、評獎評優(yōu)、日常監(jiān)管、物業(yè)服務項目招投標、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等物業(yè)管理活動的重要依據(jù)。 根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)不同信用等級，實行差異化分類管理，實施守信激勵、失信懲戒。
信用檔案和評級結(jié)果主要用于以下方面：
（一）可作為扶持企業(yè)發(fā)展，列入扶持對象的參考依據(jù)
（二）為業(yè)主選聘物業(yè)服務企業(yè)提供參考；
?。ㄈ┛勺鳛榍捌谖飿I(yè)管理招標、政府采購的評標參考；
（四）作為物業(yè)管理項目評優(yōu)的考評內(nèi)容；
?。ㄎ澹┳鳛槌鼍咂髽I(yè)誠信意見的重要依據(jù)；
（六）作為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務企業(yè)實施事中事后監(jiān)管的重要依據(jù)。
第二十三條 信用等級達到A級及以上的物業(yè)服務企業(yè)給予一定激勵：
?。ㄒ唬┰趯嵤┴斦再Y金項目安排等各類政府優(yōu)惠政策中，優(yōu)先考慮，加大扶持力度；
（二）優(yōu)先推薦市級守信示范企業(yè)，優(yōu)先推薦納入無錫市扶持企業(yè)名錄；優(yōu)先推薦納入市住建局網(wǎng)站、協(xié)會網(wǎng)站公開推介；
?。ㄈ┰谠u定表彰、評比競賽中，予以優(yōu)先推薦；
?。ㄋ模o錫市前期物業(yè)管理投標時，予以加分；
?。ㄎ澹┰谡少彽裙操Y源交易活動中，優(yōu)先推薦進入采購名錄清單；在政府采購平臺的投標中予以加分；
?。┰谌粘z查、專項檢查中減少檢查頻次，實施簡化監(jiān)督和低頻率的日常檢查；
（七）規(guī)定可以采取的其他激勵措施。
第二十四條 信用等級達到B級的物業(yè)服務企業(yè)，實施常規(guī)監(jiān)督和適度頻次的日常檢查，并予以適度獎勵和扶持：
?。ㄒ唬┰谠u定表彰、評比競賽中，予以推薦；
?。ǘo錫市前期物業(yè)管理投標時，予以適當加分；
?。ㄈ┰谡少彽裙操Y源交易活動中，推薦進入采購名錄清單。
第二十五條 信用等級為C級的物業(yè)服務企業(yè)，實施以下措施：
（一）對其申報的信用信息材料全面檢查；
?。ǘ┝腥胄袠I(yè)主要監(jiān)管對象，增加對該企業(yè)的日常監(jiān)督檢查頻次；約談督促企業(yè)進一步強化誠信意識，改進服務；
?。ㄈ┫拗菩袠I(yè)各類獎勵評比資格；
?。ㄋ模┰谇捌谖飿I(yè)管理參加招投標時，向招標方提醒建議，作為報名資格審查優(yōu)先次序的重要依據(jù)。
對于尚未參加信用評價的，信用標識為C級（缺失）的企業(yè)，凡是有項目在管的，督促其完善信用信息申報，按上述條款實施監(jiān)管。
第二十六條 信用等級為D級的物業(yè)服務企業(yè)給予以下處理：
?。ㄒ唬┝腥胄袠I(yè)重要監(jiān)管對象；由企業(yè)注冊住所所在地或項目所在地區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）進行約談，明確整改措施；
（二）取消其申報各類物業(yè)服務示范項目的資格；