2019-06-18
第一章 總 則
第一條 為進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及項(xiàng)目經(jīng)理從業(yè)行為，構(gòu)建以信用為核心的市場監(jiān)管體制，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康有序發(fā)展，依據(jù)住建部辦公廳《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公室關(guān)于印發(fā)失信被執(zhí)行人信用監(jiān)督、警示和懲戒機(jī)制建設(shè)分工方案的通知》（建辦廳[2017]32號）、江蘇省住建廳《關(guān)于推進(jìn)江蘇省物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用信息管理系統(tǒng)建設(shè)的通知》(蘇建房管[2015]548號)，以及《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律規(guī)定要求，結(jié)合無錫市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 江蘇省無錫市市區(qū)行政范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)進(jìn)行信用等級評價(jià)，對企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理進(jìn)行信用評分，實(shí)行信用管理，適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格、營業(yè)執(zhí)照經(jīng)營范圍中含有物業(yè)管理或物業(yè)服務(wù)，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定，從事對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)的企業(yè)，包括外省市進(jìn)入無錫市從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)。
本辦法所稱項(xiàng)目經(jīng)理，是指由物業(yè)服務(wù)企業(yè)委派，實(shí)際擔(dān)任物業(yè)項(xiàng)目管理服務(wù)的負(fù)責(zé)人。
第三條 本辦法所稱信用檔案信息，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理在物業(yè)管理服務(wù)相關(guān)活動(dòng)中形成的能夠用以評價(jià)其信用情況的信息。
本辦法所稱信用評價(jià)是物業(yè)管理行政主管部門依據(jù)本辦法規(guī)定，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)從事物業(yè)管理活動(dòng)中形成的信用信息進(jìn)行采集、記分、評價(jià)，確定其信用等級的活動(dòng)。
第四條 無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局（以下簡稱“市住建局”）是無錫市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評價(jià)管理的主管部門。
市住建局所屬的無錫市物業(yè)管理中心（以下簡稱“市物管中心”）承擔(dān)無錫市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案與評價(jià)、項(xiàng)目經(jīng)理信用評分的具體指導(dǎo)和管理工作，負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息系統(tǒng)平臺的建立、運(yùn)行、維護(hù)和管理。
各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用監(jiān)管、信用信息的征集、記分檔案管理，并將結(jié)果計(jì)入信用信息系統(tǒng)平臺，加強(qiáng)與相關(guān)單位的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)信用信息互通和共享。
街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）依據(jù)《無錫市物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定落實(shí)屬地化管理，協(xié)助區(qū)物業(yè)管理行政主管部門開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的信用信息采集工作。
第五條 信用信息的征集，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持客觀、準(zhǔn)確、公正、及時(shí)的原則；信用信息的評價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循客觀、公正、統(tǒng)一和審慎的原則。
第二章 信用信息征集
第六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息的征集是指通過采集、甄別、分類、記錄、儲(chǔ)存等方式，形成客觀反映物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理相關(guān)信息的活動(dòng)。
第七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理的信用信息，主要包括基礎(chǔ)信用信息、良好信用信息和不良信用信息，具體內(nèi)容在市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)平臺中設(shè)置。
（一）基礎(chǔ)信用信息
1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)注冊信息：企業(yè)名稱、統(tǒng)一社會(huì)信用代碼、住所、企業(yè)法人代表、聯(lián)系方式（通訊地址、郵編、聯(lián)系電話、聯(lián)系人、電子郵箱）等。
2.物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員信息：主要包括企業(yè)中級及以上職稱的人員信息。
3.項(xiàng)目經(jīng)理姓名、聯(lián)系方式、身份證號碼、從業(yè)年限、專業(yè)技能證書、職稱、學(xué)歷及繼續(xù)培訓(xùn)等其他情況。
4.物業(yè)管理項(xiàng)目信息：物業(yè)項(xiàng)目名稱（以地名委員會(huì)命名為準(zhǔn)）、地址、類型、總建筑面積、配套設(shè)施等信息，還包括委托方名稱、項(xiàng)目委托期限、項(xiàng)目經(jīng)理姓名等。
（二）良好信用信息
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理誠信經(jīng)營，積極提升服務(wù)水平，獲得各級政府部門的表彰及取得的成果等信息。主要包括：
1.無錫市各級黨委、政府的表彰；
2.各級物業(yè)管理行政主管部門、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的表彰；
3.企業(yè)經(jīng)營管理創(chuàng)新、創(chuàng)優(yōu)等；
4.市物管中心聘請第三方做出的年度滿意度測評成績?yōu)閮?yōu)秀的；
5.在各級政府部門確定的重點(diǎn)工作、重要?jiǎng)?chuàng)建工作中積極配合落實(shí)；
6.作為正面典型在市級及以上官方新聞媒體宣傳報(bào)導(dǎo)的；
7.其他能作為良好信用依據(jù)并被物業(yè)管理行政主管部門認(rèn)可的信息。
（三）不良信用信息
物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理不良信息主要包括下列內(nèi)容：
1.已生效的人民法院判決書、裁定書或仲裁機(jī)構(gòu)裁決書確認(rèn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或項(xiàng)目經(jīng)理在從事物業(yè)管理活動(dòng)中因違法、違規(guī)或違約而承擔(dān)責(zé)任的；
2.物業(yè)管理行政主管部門通過開展日常監(jiān)督檢查、“雙隨機(jī)”檢查、各類執(zhí)法檢查及督查活動(dòng)發(fā)現(xiàn)的違規(guī)、違法行為；
3、各級物業(yè)管理行政主管部門或相關(guān)部門的行政處罰決定書等；
4.各級物業(yè)管理行政主管部門或其他職能監(jiān)管部門的行政執(zhí)法檢查發(fā)出的書面通報(bào)、整改通知文書；行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)出的行業(yè)內(nèi)通報(bào)；
5.媒體通報(bào)、批評中與物業(yè)管理有關(guān)的不良行為，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門查證屬實(shí)，且在規(guī)定期限內(nèi)未妥善處理的；
6.社會(huì)公眾投訴中與物業(yè)管理有關(guān)的不良行為，且經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門查證屬實(shí)，且在規(guī)定期限內(nèi)未妥善處理的；
7.市物管中心聘請第三方做出的滿意度測評成績?yōu)椴患案竦模?/p>
8.本辦法規(guī)定的其它情形。
第八條 基礎(chǔ)信用信息的征集實(shí)行物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行申報(bào),向信用信息系統(tǒng)平臺填報(bào)，由企業(yè)注冊住所所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)核實(shí)；外來企業(yè)在錫設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的,由分支機(jī)構(gòu)注冊住所所在地的區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)核實(shí)；外來企業(yè)在錫設(shè)立多個(gè)分支機(jī)構(gòu)或不設(shè)立分支機(jī)構(gòu)的，由市住建局指定一個(gè)區(qū)物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)核實(shí)。
基礎(chǔ)信用信息發(fā)生變更的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向轄區(qū)物業(yè)行政主管部門申報(bào)變更,區(qū)物業(yè)行政主管部門在10日內(nèi)完成審核并完成更新。
第九條 市、區(qū)物業(yè)行政主管部門應(yīng)將企業(yè)符合本辦法規(guī)定的良好信用信息及不良信用信息記入系統(tǒng)平臺，企業(yè)可通過系統(tǒng)平臺查詢。
無錫市物業(yè)服務(wù)企業(yè)在外地設(shè)立分支機(jī)構(gòu)（子公司）的或外來物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在其它地市所產(chǎn)生的良好信用信息或不良信用信息不記入其的信用信息。以下情形除外：
（一）住建部或江蘇省住建廳下發(fā)的行政處罰決定書的；
（二）住建部或江蘇省住建廳通報(bào)表彰或批評的；
（三）中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)或江蘇省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)通報(bào)表彰或批評的；
第十條 人民法院、人社、質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督、公安、消防、工商、物價(jià)、城管、安全生產(chǎn)等相關(guān)部門以及街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會(huì)可向各級物業(yè)管理行政主管部門提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良信用信息。各級物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)及時(shí)推送到市級物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)平臺，采取適當(dāng)?shù)穆?lián)合懲戒措施，對失信物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以約束和限制。
第十一條 各級物業(yè)管理行政主管部門記錄物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理不良信用信息的，應(yīng)當(dāng)通過書面通知告知相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理（及其所在的物業(yè)服務(wù)企業(yè)）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對不良信用信息記錄有異議的，可在收到通知后10日內(nèi)向作出記入不良信用信息的物業(yè)管理行政主管部門提出書面異議申請，并提供相應(yīng)證據(jù)；逾期視為無異議。
區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)于收到書面異議申請之日起15日內(nèi)完成核查，經(jīng)核查確屬失誤的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)更正；若確屬無誤的，維持原結(jié)果，核查結(jié)果應(yīng)當(dāng)反饋到申請企業(yè)。
區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門認(rèn)為異議不成立的，異議申請人可在收到區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門出具告知書的10日內(nèi)向市物管中心申請復(fù)核，并提供相應(yīng)證據(jù)；逾期視為無異議。
市物管中心收到復(fù)核申請之日起15日內(nèi)完成審查。審查結(jié)果由市物管中心告知申請人并反饋區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門，其中異議復(fù)核申請審查屬實(shí)的，由市物管中心進(jìn)行變更。
第十二條 信用信息經(jīng)征集按規(guī)定記入系統(tǒng)平臺后，任何單位和個(gè)人未經(jīng)規(guī)定程序，不得擅自修改、增減、刪除。
第三章 信用等級評價(jià)
第十三條 無錫市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行信用等級評價(jià)制度。
信用等級是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)日常監(jiān)督管理，開展經(jīng)營管理等業(yè)務(wù)的重要參考依據(jù)。
第十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用評分實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，定期評分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定實(shí)行分級實(shí)施，定期評級。
（一）定期評分。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)采集錄入企業(yè)及項(xiàng)目經(jīng)理基礎(chǔ)信用信息和良好信用信息。各級物業(yè)管理行政主管部門及時(shí)做好基礎(chǔ)信用信息、良好信用信息和不良信用信息的核實(shí)及確認(rèn)工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。市物業(yè)管理中心根據(jù)信用信息平臺收集的信息定期評分，于每年7月份公布半年度階段評分情況。
（二）定期評級。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在每年12月底前申報(bào)信用等級評定，各區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請并通過平臺上報(bào)。市物管中心在審核無錫市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級的申報(bào)后，于次年1月份完成物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評定，并通過無錫市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局網(wǎng)站公示，公示期為7日。
在公示期內(nèi)，對企業(yè)信用等級有異議的，市物管中心組織有關(guān)部門進(jìn)行查證核實(shí)，并根據(jù)確認(rèn)后的事實(shí)重新評定等級；公示期滿如無異議的，正式發(fā)布年度信用等級。
第十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用評分采取信用分值綜合評分制，信用基準(zhǔn)初值為100分，實(shí)行加減分制，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照年度評定信用等級。信用分值＝信用基準(zhǔn)初值+基礎(chǔ)信用信息分值+良好信用信息分值-不良信用信息分值。評分周期為12個(gè)月，從每年的1月1日起至12月31日止，評分周期屆滿，次年重新評分。
具體加減分條款詳見附件《無錫市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《無錫市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用信息記分標(biāo)準(zhǔn)》。
市住建局根據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)管成效和結(jié)果分析，可定期對上述兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行適時(shí)調(diào)整并發(fā)布。
第十六條 信用信息的加減分計(jì)算周期，原則上按照信息的有效時(shí)限同步計(jì)算，從發(fā)文年份開始計(jì)算，具體到年；沒有有效時(shí)限的，原則上當(dāng)年有效，計(jì)算周期為一年。
涉及到重大不良行為的，依據(jù)信用評價(jià)及記分標(biāo)準(zhǔn)中的具體條款予以確定時(shí)效，具體條款未說明的可視企業(yè)整改情況來確定計(jì)算周期。
第十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的項(xiàng)目經(jīng)理所產(chǎn)生的信用信息記分，同時(shí)記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評分中。《無錫市物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》和《無錫市物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理信用信息評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》中有規(guī)定的，按規(guī)定記分；無規(guī)定的，將按照1/10比例記分并記載入受聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息。
第十八條 同一良好信用信息以最高榮譽(yù)為準(zhǔn)，不再重復(fù)記分。
同一不良行為涉及多項(xiàng)減分內(nèi)容的，以減分最多的一項(xiàng)予以記分。
同一不良行為在整改期內(nèi)不再重復(fù)記分。
同一不良行為在整改期到期后仍未整改的，采取累進(jìn)減分的方式進(jìn)行記分。
第十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在服務(wù)項(xiàng)目的顯著位置公示企業(yè)信用評價(jià)等級。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級按照信用評分分值由高至低劃分為四個(gè)等級，分別采用A、B、C、D級標(biāo)示：
（一）信用評價(jià)總分值在110分以上的，信用等級為A級，為誠信優(yōu)良的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（二）信用評價(jià)總分值在80分至110分（含）的，信用等級為B級，為誠信較好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（三）信用評價(jià)總分值在60分至80分（含）的，信用等級為C級，為誠信較差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（四）信用評價(jià)總分值在60分以下的，信用等級為D級，為嚴(yán)重失信的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；
（五）涉及重大違規(guī)違法行為的，信用等級直接評定為D級。
列為D級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在6個(gè)月內(nèi)仍未出作整改的，將上報(bào)列入無錫市企業(yè)“黑名單”。
未參加信用評價(jià)的，信用等級標(biāo)識為C級（缺失）。
未承接物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的，信用等級后標(biāo)示（無項(xiàng)目）。已參與信用等級評價(jià)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)無在管項(xiàng)目后，信用等級在B級及以上的，保持一年，第二年仍無在管項(xiàng)目的，評定自動(dòng)調(diào)整為B級（無項(xiàng)目）；信用等級在B級以下的，保持原有評級并標(biāo)示（無項(xiàng)目）。
第二十一條 項(xiàng)目經(jīng)理信用評分總分值在60分以下的，列為嚴(yán)重失信的項(xiàng)目經(jīng)理。
涉及重大違規(guī)違法行為的，直接列為嚴(yán)重失信的項(xiàng)目經(jīng)理。
第四章 信用分級管理
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用等級評價(jià)結(jié)果作為物業(yè)管理示范項(xiàng)目考評、評獎(jiǎng)評優(yōu)、日常監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)、物業(yè)管理行業(yè)專家選聘等物業(yè)管理活動(dòng)的重要依據(jù)。 根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不同信用等級，實(shí)行差異化分類管理，實(shí)施守信激勵(lì)、失信懲戒。
信用檔案和評級結(jié)果主要用于以下方面：
（一）可作為扶持企業(yè)發(fā)展，列入扶持對象的參考依據(jù)
（二）為業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供參考；
（三）可作為前期物業(yè)管理招標(biāo)、政府采購的評標(biāo)參考；
（四）作為物業(yè)管理項(xiàng)目評優(yōu)的考評內(nèi)容；
（五）作為出具企業(yè)誠信意見的重要依據(jù)；
（六）作為物業(yè)行政主管部門對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施事中事后監(jiān)管的重要依據(jù)。
第二十三條 信用等級達(dá)到A級及以上的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一定激勵(lì)：
（一）在實(shí)施財(cái)政性資金項(xiàng)目安排等各類政府優(yōu)惠政策中，優(yōu)先考慮，加大扶持力度；
（二）優(yōu)先推薦市級守信示范企業(yè)，優(yōu)先推薦納入無錫市扶持企業(yè)名錄；優(yōu)先推薦納入市住建局網(wǎng)站、協(xié)會(huì)網(wǎng)站公開推介；
（三）在評定表彰、評比競賽中，予以優(yōu)先推薦；
（四）無錫市前期物業(yè)管理投標(biāo)時(shí)，予以加分；
（五）在政府采購等公共資源交易活動(dòng)中，優(yōu)先推薦進(jìn)入采購名錄清單；在政府采購平臺的投標(biāo)中予以加分；
（六）在日常檢查、專項(xiàng)檢查中減少檢查頻次，實(shí)施簡化監(jiān)督和低頻率的日常檢查；
（七）規(guī)定可以采取的其他激勵(lì)措施。
第二十四條 信用等級達(dá)到B級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施常規(guī)監(jiān)督和適度頻次的日常檢查，并予以適度獎(jiǎng)勵(lì)和扶持：
（一）在評定表彰、評比競賽中，予以推薦；
（二）無錫市前期物業(yè)管理投標(biāo)時(shí)，予以適當(dāng)加分；
（三）在政府采購等公共資源交易活動(dòng)中，推薦進(jìn)入采購名錄清單。
第二十五條 信用等級為C級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實(shí)施以下措施：
（一）對其申報(bào)的信用信息材料全面檢查；
（二）列入行業(yè)主要監(jiān)管對象，增加對該企業(yè)的日常監(jiān)督檢查頻次；約談督促企業(yè)進(jìn)一步強(qiáng)化誠信意識，改進(jìn)服務(wù)；
（三）限制行業(yè)各類獎(jiǎng)勵(lì)評比資格；
（四）在前期物業(yè)管理參加招投標(biāo)時(shí)，向招標(biāo)方提醒建議，作為報(bào)名資格審查優(yōu)先次序的重要依據(jù)。
對于尚未參加信用評價(jià)的，信用標(biāo)識為C級（缺失）的企業(yè)，凡是有項(xiàng)目在管的，督促其完善信用信息申報(bào)，按上述條款實(shí)施監(jiān)管。
第二十六條 信用等級為D級的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予以下處理：
（一）列入行業(yè)重要監(jiān)管對象；由企業(yè)注冊住所所在地或項(xiàng)目所在地區(qū)級物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）進(jìn)行約談，明確整改措施；
（二）取消其申報(bào)各類物業(yè)服務(wù)示范項(xiàng)目的資格；
（三）取消其參加行業(yè)各類評優(yōu)評先活動(dòng)的資格；
（四）在無錫市前期物業(yè)管理招投標(biāo)時(shí)，不得參加投標(biāo)活動(dòng)；