2019-07-01
日前，前段時間，中山商報報道了今年來市內多個商住、商業項目出現逾期交付、逾期辦證等現象，引起了輿論對于商品房開發問題的關注。而就在上周，中山市住建局就正式對外發布了《中山市商品房預售款監管辦法（修訂版）（征求意見稿）》（以下簡稱意見稿）。市民可在7月4日前向市住建局反饋意見建議。
記者留意到，相比現行的商品房預售款監管制度，此次修訂最大的亮點，在于前者將根據中山市房地產企業管理和誠信平臺上的誠信等級對預售人實施差異化管理。這意味著，今后誠信評級“一般般”的房企，在預售款使用上或會受到更大的限制，相反誠信評級較高、綜合實力較強的大型品牌房企將有望受惠。
新規亮點
亮點一：開發商預售款監管賬戶最多增至3個
記者了解到，從上世紀90年代中山實行商品房預售制度以來，由于缺乏對商品房預售資金的有效監管，個別商品房項目預售資金沒有完全按要求使用在工程建設上，導致商品房不能按時交付，侵害了購房人的合法權益。盡管我國《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》規定了商品房預售資金要用于該商品房的工程建設，但由于沒有明確具體的實施細則、管理規定和具體手段，給房地產開發商留下了隨意使用預售資金的空間，并由此帶來了一些潛在風險和后果。如開發商重復預售或抵押貸款后再銷售；開發商將預售資金挪用導致工程不能按期竣工，繼而造成延期交付。
為進一步明確和細化商品房預售款監管工作，根據《中山市商品房預售款監管辦法》等相關法律、法規，中山早在2016年底就出臺了《中山市商品房預售款監管實施細則（暫行）》。所謂商品房預售資金監管，是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。
為保護購房人利益、防范金融風險，保證商品房預售款用于相關工程建設，維護房地產正常交易秩序，中山計劃加強現行商品房預售款監管制度的執行力度。
根據意見稿，今后預售人申請商品房預售許可前，應當在監管銀行設立商品房預售款專用賬戶，一個預售許可原則上可以設立1到3個商品房預售款監管賬戶（目前只能有1個），可以在商品房預售許可后增加。意見稿還規定，預售人應在商品房買賣合同中注明監管銀行及商品房預售款專用賬戶信息，并在項目銷售場所予以公示，以便相關部門和預購人查詢、使用和監督。
亮點二：誠信等級將影響預售款使用自由度
有業內人士認為，預售資金監管成為焦點，顯示政府部門對開發商監管力度越來越嚴厲。
中山房地產業內人士、曾直接參與市內多個房地產項目報建、工程的孫欣向記者介紹，按照現行的《中山市商品房預售款監管辦法》，商品房預售款一般都是按節點撥付給預售人（開發商），房地產企業要根據項目建設方案及施工進度按取得預售許可、結構封頂、竣工驗收、完成首次登記四個節點三個階段編制《商品房預售項目用款計劃書》，作為申請撥付商品房預售資金的依據，可在完成相應節點建設任務后申請支取該節點的用款額度。
相比之下，本次新出臺的意見稿則新增了將根據中山市房地產企業管理和誠信平臺上的誠信等級對預售人實施差異化管理。從字面意思不難看出，房地產企業的誠信評級將決定其預售款的使用自由度。
譬如，房地產企業誠信登記為A級的，其預售項目結構封頂后，經建設、監理、施工單位書面確認，由住建部門核實施工現場進度情況屬實的，提交預售款用款申請，經商品房預售款監管部門同意用于支付工程進度費用，專用賬戶內金額按已備案金額的15%預留；而房地產企業信用等級B級的，專用賬戶內金額按已備案金額的20%預留。而被評為房地產企業信用等級C級及以下的和納入“中山市問題樓盤名單”以及涉維穩問題的預售人，需嚴格按施工節點申請支取該節點的用款額度。
同時，房地產企業若不按規定收存預售款的，按照中山市房地產企業管理和誠信平臺上的誠信等級進行管理，并按照《房地產不良行為扣分標準》進行扣分，拒不整改的，報房地產主管部門按規定處以違規使用款項10%至20%罰款，或由房地產主管部門降低或注銷其房地產開發資質。
在孫欣看來，按誠信評級是中山住建部門進一步優化審批流程、簡化申請資料，支持和服務誠信守法的房地產企業發展的積極信號。而且從他跟周邊城市同行交流的情況來看，目前包括東莞等周邊城市的地方住建部門都會根據當地房地產開發企業經營規模、履約守信等情況，對其商品房預售款使用實行分級差異化管理。
業界觀點
規范“加碼”加大房企生存考驗
“在目前的大環境下，資金方面的挑戰還是很明顯的。”孫欣表示，對購房者以及監管部門來說，商品房預售資金監管政策的力度“加碼”，將對中山房地產行業產生積極影響。包括有利于保護購房人的合法權益、規范開發商的開發和銷售行為，防范樓盤出現問題
另外，早前中原地產中山市場分析經理郭光喜也曾指出，以往開發商捂盤惜售或者變相囤積房源是一種行業違規行為，是房地產監管整治的重點。預售資金監管的加強將使開發商快建、快銷商品房，主動及時向市場輸送房源，有望對樓盤“人為抬價”現象起到一定的制約作用
“不過對于中小房企來說，規范的升級無疑是對企業資金、開發建設、資源整合方面能力提出了更高要求。”孫欣坦言，按照中山的預售款監管意見稿，未來中山住建部門將采取“扶優罰劣”的態度對待房企。綜合誠信評級越高、違規記錄越少的企業，其就能夠獲得相對更大自由度的預售款使用空間。反觀曾被查處、處罰，綜合實力相對較弱的中小房企，其在資金申請、使用方面的難度將進一步加大。
房地產作為周期特征顯著的行業，每輪調控都會出現“大魚吃小魚”的并購潮。據記者觀察，近兩年隨著眾多大型房企的進駐，中山樓市出現了一輪明顯的“樓盤品牌化”開發潮。目前市內在售的大型項目，基本以上市房企項目為主，反觀本地中小房企的開發數量則呈現出減少的趨勢。
在這種市場現象的背后，其實中山樓市與全國各地一樣，即上演著一輪優勝劣汰的房企整合潮。近兩年，隨著碧桂園、恒大、萬科、保利等全國性房企龍頭進一步深入到中山這些城市“搶地盤”。本地中小房企與大型房企之間的競爭是要比以往更高，中小房企所面臨的競爭環境也更為激烈。記者了解到，近兩年中山不少本地小型房企都通過與品牌房企合作獲得資金，從而推動手頭存量土地資源的開發。部分本地中小房企甚至采用公司、項目轉讓的方式離場轉型。如目前市面上碧桂園、福晟、融創、泰禾等大型房企在中山開發的項目，其地塊大多是由本地房企中收購而來。
“越來越多中小房企發現，自己開發項目還沒有賣盤賺得多，而且壓力大多了。大房企在資金周轉、融資成本、材料采購、品牌溢價、銷售速率等方面的優勢越發明顯，加上政策調控的逐步收緊，這讓市場洗牌日益加劇。”合富輝煌中山市場部負責人謝仲娟也認為，雖然去年至今部分前期擴張過快的房企在經營上出現了問題，但這也很難改變行業集中度進一步提高的趨勢。如果未來金融環境繼續收緊，市場深度調整周期將持續，那么“大吃小”的并購案例也會隨之增加。